En una hipoteca pueden revisarse varias cláusulas: los gastos de formalización, la cláusula suelo, el IRPH, la comisión de apertura, las comisiones de impago y los intereses de demora. Examino tu escritura y te indico cuáles se pueden reclamar.
Qué reviso en tu hipoteca
- Gastos de formalización: notaría, registro, gestoría y tasación.
- Cláusula suelo: el tipo mínimo que impide que la cuota baje cuando baja el índice de referencia.
- IRPH: el índice de referencia que algunas hipotecas usan en lugar del euríbor.
- Comisión de apertura: lo que cobra la entidad al conceder el préstamo.
- Comisiones de impago: los cargos fijos por reclamar una cuota devuelta.
- Intereses de demora: el recargo que se aplica sobre las cuotas impagadas.
Los gastos de formalización, al detalle
Al firmar la hipoteca pagaste notaría, registro, gestoría y tasación porque una cláusula te cargaba todos los gastos. El Tribunal Supremo declaró nula esa cláusula y repartió quién debía pagar cada cosa. Si firmaste antes de junio de 2019, es probable que puedas recuperar una parte. Las demás cláusulas las examino sobre tu escritura.
Los debe asumir el banco en las hipotecas anteriores a la Ley de crédito inmobiliario.
La escritura de préstamo se paga a medias.
Si reclamamos, solo cobro si tú cobras.
Cuándo se puede reclamar
La hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019
Ese día entró en vigor la Ley de crédito inmobiliario, que ya reparte los gastos por ley. Las hipotecas anteriores suelen llevar la cláusula que te los cargaba todos.
Aunque esté pagada o cancelada
La nulidad de la cláusula no caduca, así que también se puede estudiar una hipoteca ya terminada.
El plazo para pedir el dinero
Los cinco años para reclamar la devolución empiezan, como regla general, cuando una sentencia firme declara nula la cláusula, salvo que el banco pruebe que ya sabías antes que era abusiva.
Qué dicen los tribunales
El Tribunal Supremo ha repartido los gastos así, cuando la cláusula es nula: la notaría, a medias; el registro, a cargo del banco; la gestoría, a cargo del banco (sentencia 555/2020, de 26 de octubre); y la tasación, a cargo del banco en las hipotecas anteriores a la Ley 5/2019 (sentencia 35/2021, de 27 de enero).
El impuesto de actos jurídicos documentados no se recupera: en las hipotecas anteriores al 10 de noviembre de 2018 correspondía al cliente.
Sobre el plazo, el Pleno siguió al Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la sentencia 857/2024, de 14 de junio: la devolución prescribe a los cinco años, pero el plazo no empieza con la firma ni con el pago, sino con la sentencia firme que anula la cláusula, salvo que el banco pruebe que el cliente conocía antes su carácter abusivo.
Quién paga cada gasto
| Gasto | Te devuelven |
|---|---|
| Notaría | La mitad |
| Registro de la Propiedad | Todo |
| Gestoría | Todo |
| Tasación | Todo (hipotecas anteriores a junio de 2019) |
| Impuesto (actos jurídicos documentados) | Nada |
Qué se puede recuperar
- La mitad de la notaría y todo el registro, la gestoría y la tasación.
- Los intereses legales desde la fecha en que pagaste cada factura.
- El impuesto no se recupera.
Qué documentos necesito
- La escritura de la hipoteca.
- Las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las tienes, se pueden pedir duplicados.
- El justificante de la provisión de fondos, si lo conservas.
- Tu DNI.
Cómo es el proceso
Estudio gratis
Me envías el contrato o los datos que tengas y en 48 horas te digo si veo base para reclamar.
Reclamación a la entidad
Primero se reclama por escrito. Es un paso obligatorio antes de ir al juzgado, y a veces termina aquí con un acuerdo.
Demanda, si hace falta
Si no contestan o la respuesta no es aceptable, presento la demanda. Como consumidor puedes litigar en los juzgados de tu domicilio.
Cobras tú
Cuando recuperas el dinero, descuento mis honorarios, según lo pactado en la hoja de encargo. Si no cobras, no pagas.
Preguntas sobre hipotecas
¿Qué ocurre si no encuentro las facturas?
Se pueden pedir duplicados a la notaría, al registro y a la gestoría. Te explico cómo.
¿Se puede reclamar una hipoteca ya cancelada?
Sí. La nulidad de la cláusula no caduca, y el plazo para pedir la devolución no empieza con la firma ni con el pago.
¿Y el impuesto que pagué?
No se recupera. En las hipotecas anteriores a noviembre de 2018 correspondía al cliente.
¿Y si firmé después de junio de 2019?
Desde entonces la ley ya reparte los gastos: el banco paga notaría, registro, gestoría e impuesto, y el cliente la tasación. Normalmente no hay nada que reclamar.
Información general, actualizada en octubre de 2026. Cada caso necesita un estudio individual y no puede garantizarse un resultado.